Antes de visitar un banco o buscar un piso, hay una pregunta que condiciona todo lo demás: ¿cuánto dinero puedo pedir realmente? La respuesta no depende solo de tu sueldo. Depende de cuánto debes ahora mismo, de los ahorros que tienes y del criterio que cada entidad aplica para evaluar tu solvencia.
En este artículo te explicamos cómo calcular tu capacidad hipotecaria paso a paso, con ejemplos prácticos y estimaciones orientativas.
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¿Cuánto de mi sueldo puede ir destinado a la hipoteca?
El endeudamiento máximo recomendado para pedir una hipoteca se sitúa habitualmente en el 30-35% de tus ingresos netos mensuales. Esto significa que la cuota hipotecaria, sumada al resto de préstamos que ya tienes, no debería superar aproximadamente ese porcentaje.
Es una referencia habitual en la evaluación de solvencia, pero no existe un límite legal universal: cada entidad aplica su propio criterio según tu perfil financiero. El Banco de España también utiliza el 30-35% como referencia general.
La fórmula orientativa es:
Cuota máxima =(Ingresos netos x 0,35) -Otras cuotas
Ejemplo: Si ingresas 2.000€ netos al mes y pagas 200€ por un préstamo de coche, tu margen orientativo sería:
2.000 × 0,35 − 200 = 500 €/mes para la hipoteca.
Este cálculo es un punto de partida. El banco también valorará tu antigüedad laboral, el tipo de contrato, los ahorros y tu historial crediticio.
¿Cuánto puedo pedir de hipoteca según mi sueldo?
Para traducir una cuota mensual en capital financiable, necesitamos establecer unas condiciones de referencia.
Los siguientes ejemplos utilizan un tipo fijo hipotético del 3,5% TIN a 30 años, con cuotas constantes y sin otras deudas activas.
| Ingresos netos/mes | Cuota al 35% | Capital aproximado |
|---|---|---|
| 1.500 € | 525 € | 117.000 € |
| 2.000 € | 700 € | 156.000 € |
| 2.500 € | 875 € | 195.000 € |
| 3.500 € | 1.225 € | 273.000 € |
Los importes son orientativos. Representan el capital aproximado que permitiría amortizar cada cuota bajo las condiciones indicadas, pero no garantizan que el banco conceda esa financiación.
Si tienes otras deudas, tu capacidad de pago se reduce. En cambio, un perfil solvente, con ingresos estables y ahorros suficientes, puede facilitar el acceso a mejores condiciones.
¿Qué casa me puedo permitir con esa hipoteca?
Saber cuánto podrías conseguir de hipoteca no es lo mismo que saber qué vivienda puedes comprar. Además de tu capacidad de pago, debes tener en cuenta cuánto financia el banco y qué ahorros necesitas para afrontar la operación.
¿Qué porcentaje de la vivienda financia el banco?
Como referencia general, muchas entidades financian hasta el 80% del valor de la vivienda, considerando la tasación, el precio de compraventa y sus criterios de riesgo.
Por tanto, normalmente necesitarás ahorros para cubrir la parte no financiada.
¿Cuánto dinero necesitas para la entrada y los gastos?
Además de la entrada, debes afrontar los gastos asociados a la compraventa.
Los impuestos, la notaría y otros gastos pueden representar aproximadamente entre un 10% y un 12% del precio de compra, aunque el importe varía según la comunidad autónoma, el tipo de vivienda y las circunstancias de la operación.
También debes considerar la tasación, que suele costar entre 300 y 600 € y normalmente corresponde pagar al comprador. Los gastos de formalización de la hipoteca, como notaría, registro y gestoría, los asume el banco conforme a la normativa vigente.
Ejemplo con una vivienda de 200.000 €:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de la vivienda | 200.000 € |
| Financiación bancaria (80%) | 160.000 € |
| Entrada necesaria (20%) | 40.000 € |
| Gastos estimados de compraventa (11%) | 22.000 € |
| Tasación aproximada | 300-600 € |
| Ahorros totales estimados | 62.300-62.600 € |
Este ejemplo es orientativo y presupone una financiación del 80% del precio de compraventa. Los gastos reales y el importe financiable dependerán de las características de cada operación.
Si quieres profundizar en este punto, consulta nuestra guía sobre ahorros necesarios para una hipoteca.
¿Qué analiza el banco además del sueldo?
Tu capacidad hipotecaria no depende únicamente de lo que ingresas cada mes. Las entidades valoran otros factores antes de aprobar una operación.
- Tipo de contrato y antigüedad laboral. Un contrato indefinido con varios años de antigüedad suele transmitir mayor estabilidad que uno temporal reciente, aunque los ingresos sean similares.
- CIRBE: tus riesgos financieros. La Central de Información de Riesgos del Banco de España recoge información sobre préstamos, créditos y otros riesgos comunicados por las entidades. No es un fichero de morosos, pero permite conocer parte de tu endeudamiento bancario.
- ASNEF y otros ficheros de impagados. Aparecer en estos registros puede dificultar considerablemente la concesión de una hipoteca, porque las entidades los tienen en cuenta al evaluar el riesgo de la operación.
- Ahorros disponibles. Aportar una entrada mayor reduce el capital que necesitas financiar y puede facilitar la aprobación o mejorar las condiciones ofrecidas por algunas entidades.
- Características del inmueble. La tasación, la ubicación, el estado de la vivienda y si se trata de una primera o segunda residencia también pueden influir en la financiación.
El Banco de España explica que las entidades analizan ingresos, gastos, compromisos financieros y solvencia antes de conceder un préstamo.
Cómo mejorar tu capacidad hipotecaria antes de solicitar financiación
Si el cálculo no sale como esperabas, existen varias medidas que pueden ayudarte a mejorar tu perfil:
- Cancela deudas pequeñas. Eliminar cuotas de préstamos activos puede aumentar tu margen de endeudamiento.
- Amplía tus ahorros. Una entrada mayor reduce el capital solicitado y puede mejorar la viabilidad de la operación.
- Estabiliza tus ingresos. Consolidar tu situación laboral antes de solicitar financiación puede resultar favorable.
- Añade un cotitular. Solicitar la hipoteca con otra persona que tenga ingresos estables puede aumentar la capacidad conjunta, aunque ambos asumiréis las obligaciones del préstamo.
- Compara condiciones entre bancos. No todas las entidades valoran los perfiles de la misma manera. También conviene comparar la TAE, las comisiones y los productos asociados, no únicamente el tipo de interés.
Antes de presentar una solicitud, un bróker hipotecario en Madrid puede ayudarte a analizar tu capacidad de endeudamiento, comparar alternativas y valorar qué financiación podría encajar con tu situación económica.
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Nota: Los cálculos y ejemplos de este artículo son orientativos y no constituyen una oferta de financiación. La concesión y las condiciones de una hipoteca dependen del análisis de solvencia de cada entidad.
Preguntas frecuentes sobre cuánto puedes pedir de hipoteca
¿Se puede pedir una hipoteca sin ahorros?
Aunque lo habitual es que el banco no financie toda la compra, existen operaciones con financiación superior al 80% para determinados perfiles. Sin embargo, incluso en esos casos pueden necesitarse ahorros para impuestos y otros gastos.
¿El 35% de endeudamiento es un límite legal?
No. El 35% es una referencia utilizada para valorar la capacidad de pago, pero no constituye un límite legal universal. Cada entidad realiza su propio análisis de solvencia.
¿Qué pasa si me han denegado una hipoteca?
Una denegación no significa que todas las entidades vayan a rechazar tu solicitud. Conviene identificar el motivo —endeudamiento elevado, ingresos inestables, falta de ahorros u otros factores— y revisar tu situación antes de presentar una nueva petición.
